1. 예측하지말고 가치에 집중하라. (학군, 역세권, 생활인프라, 지역소득수준, 전세입자 증가, 수요증가<외부수요가 증가하면 더욱 좋다.>)
2. 집주인이 전세금을 은행에 넣고 2% 금리를 받기보다 월세(전환율)로 5~6% 받는게 이득이기에 월세 전환이 늘어나 전세 물량이 적어지는 현상이 발생.
반대로 금리가 오르면 집주인은 월세보다 은행이자가 높은 전세를 선호하게 된다. 이와같은 상황에는 전세물량이 늘어난다.
3. 소음에 휘둘리지 않아야 하고, 그러려면 독자적으로 시장과 주택상품을 분석할 수 있는 힘을 갖추어야 한다. 그래야 소음이 발생하여 내재가치 대비 많이 하락했을 때 매수할수있다.
금리인상, 가계부채, 공급과잉 등 스스로 연구·조사 하여야 한다.
4. 규제의 완화, 전세입자가 매매수요전환, 관망세가 매수세로 전환, 전세값 급등은 매매가 상승의 원인이 된다.
5. 투자의 조건
- 수요보다 공급이 일시적으로 많지만 수요가 지속적으로 늘어나는 곳
- 사업속도가 빠른 재개발, 재건축단지
- 지역 경제력이 높은곳(소득, 인구, 생산성)
6. 오르지 않는 아파트
- 유효수요가 줄어드는 지역
- 일자리가 줄어드는 지역
- 소형평형 위주의 아파트 단지
- 도심 접근이 1시간 이상 걸리는 지역
7. 부동산 비수기는 4~5월 11월이며, 성수기는 1~2월, 9~10월이다.
8. 매수자에게도 이익을 남겨주는 매도자가 되자.
9. 정책을 최대한 활용한다. 정책이 시행되기전이나, 계획이 확정되기 전이라도 결국 시행시기의 문제라면 먼저 투자한다.
10. 싸게 산다는 것의 기준은 전고점대비 싸게 산것은 싸게산게 아니다.
미래가치를 기준으로 가격이 올랐다 하더라도 3년후 미래가치가 얼마나 환산될 것인가 따져보고 투자한다.
시세대비 미래가치가 높을수록, 즉 안전마진이 많이 확보될수록 적극적으로 매수한다.
11. 자주 사고팔기보다 좋은 물건을 사서 3~5년 보유한다. 주로 침체기가 오면 사서 오래 보유하는 것이다.
12. 과거와 현재의 가격에 집착하는 것은 투자실패로 가는 지름길이다. 그래서 저렴한 가격에 집착해서는 안된다.
가격이 싼데에는 이유가 있다. 그 이유를 파고들어야 한다. 분석할 수 있는 힘을 키워야 한다.
만약 투자가치가 낮아서 가격이 싸다는 결론이 나오면 아무리 가격이 시세보다 저렴하더라도 투자해서는 안된다.
무엇보다 현재가격이 아닌 미래가치에 집착하여야 한다. 현재 가격에서 내재가치가 얼마나 있는지, 상승동력은 있는지를 보고 투자하여야 한다.
시세에 비해 미래가치가 높다면 가격이 비싸도 매입해야 한다. 물론 조금이라도 더 싸게 매입하려면 침체기를 적극적으로 활용하여야 한다.
13. 손실을 회피하기 보다 수익을 지향하여야 한다.
14. 최소수익이 아닌 최대수익률을 지향하라 (기간대비)
15. 장세에 따라 내리는것을 지켜보고 사겠다는 생각을 가지지말고, 왜 오르고, 내리는지 파악하고. 더 오를 지역을 찾는 분석을 해야한다. (시간이 지날수록 내재가치의 변화는 달라진다. 가격은 가격일 뿐이다. 해당 입지의 변화를 관찰하여라.)
16. 리스크란, '자신이 하고있는 투자행동을 모르고 있는 상태'이다.
17. 지난 몇년간 몇%올랐다거나, 몇%내렸다는 사실이 미래의 아파트 값에는 거의 영향을 미치지 않는다.
오로지 내재가치 등락에 따라 가격은 오를수도, 내릴수도 있다.
매우 드물게 시장가격이 과대평가되어 적정가로 매입할 수 없는 상황이면 매수를 중단하고, 때를 기다려야한다.
18. 자산을 판매해야 하는 경우
ⓐ 실수로 잘못 매입한 경우
- 내재가치가 뛰어나다고 판단하고 매입했으나, 내재가치가 당초보다 낮다고 판단되고, 이런 판단이 의심에서 확인으로 바뀌는 경우
- 내재가치가 떨어진 자산을 계속 보유함으로써 더 나은 자산을 매입할 기회를 놓치는 것은 물론, 활황기에 내재가치가 풍부한 자산보다 상승력이 적어 이중으로 손실을 보게된다.
따라서 이에 해당하는 자산을 매도 후 매입시 잘못된 이유를 찾아내고, 똑같은 실수를 반복하지 않는것이 중요하다.
ⓑ 투자원칙을 어기고 매입한 경우
ⓒ 보유자산보다 더 높은 자산을 발견한 경우
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